26/10/2010
من اجل تخطيط حضري للقطاع العقاري
تأكيدات جادة على على الهوية المحلية وضرورة تنمية الاطراف
وفي الجلسة الثانية من اليوم الثاني والتي حملت عنوان (التطوير العقاري المستدام على مستوى التخطيط الحضري) وتراسها رئيس قسم التخطيط الحضري والاقليمي ، كلية تصاميم البيئة بجامعة الملك فهد للبترول والمعادن الدكتور عادل بن شاهين الدوسري يتم عرض خمس اوراق عمل .
ففي الورقة الاولى والتي حملت عنوان (ظاهرة تحضر الأطراف وأثرها على العقار الريفي: دراسة حالة مدينة سطيف الجزائرية) تحدث المدرس بجامعة فرحات عباس بمدينة سطيف الجزائرية عبد الحكيم كبيش حيث أكد بأن النمو العمراني الكبير والتحول في أشكاله أدى إلى جعل صورة الحواضر الجزائرية تزداد تعقيدا، إذ أن الأطراف اتشهد تحولات سريعة وتتميز بنمو سكاني كبير وتنوع في استخدامات الأرض من استخدامات سكنية، زراعية، تجارية وصناعية، تزداد في هذه المجالات المساحة المبنية باستمرار وبشكل عفوي ينقصه التخطيط والمتابعة.
وتعتبر الورقة أن مصطلح تحضر الأطراف هو الأكثر استعمالا في تحديد ظاهرة التعمير الخارجي للمدن التي تجاوزت حدودها العمرانية وتوسعت على حساب أطرافها وضواحيها. و تقدم مدينة سطيف نموذجا جيدا لدراسة وتحليل هذه الظاهرة كونها تشهد دينامية حضرية غير مسبوقة، فقد تم اختراق التوسع الحضري للحدود الجنوبية للمدينة إلى ما وراء الطريق الوطني رقم 5 حيث حدث التلاحم مع التجمعات المجاورة. كما زادت عملية برمجة عدد من المشاريع العمرانية المهيكلة في المدينة وخاصة تلك المتعلقة بانجاز السكن، والتي تم توطينها في الأراضي الزراعية المحيطة بالمدينة.
من جهة أخرى ــ حسب الورقة ــ فقد أدى توسع المناطق السكنية، التي تستدعي هي الأخرى توسعا في المساحات المخصصة للمرافق والتجهيزات إلى زيادة الطلب على احتياطات عقارية عادة ما تعجز السلطة المحلية على توفيرها وتهيئتها ما يؤدي تحويل التدفقات إلى التجمعات السكانية القريبة التي استفادت من مشاريع الإصلاح والدعم والتهيئة. وتعتبر مدينة سطيف مجالا حضريا مفتوحا على محيط زراعي وغابي معتبر يستدعي المحافظة عليه وحمايته من الزحف العمراني الذي يتهدده. حيث أصبحت السلطة المحلية تعتبر التوسع العمراني على الأراضي الزراعية أمرا حتميا لأنه يلبي الاحتياجات المتزايدة للسكن والمرافق، وتنظر لهذه الأرض كمدخرات عقارية للتوسع العمراني المستقبلي وحل لمشكلة السكن، ويتجسد ذلك في المراجعة المستمرة للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير لتحديد مناطق التوسع المستقبلية التي هي في الغالب ذات قيمة زراعية عالية.
اما الورقة الثانية فتحمل عنوان (التخطيط الإستراتيجي كمدخل للتطوير العقاري والتنمية الإسكانية المستدامة للمدن: دراسة حالة مدينة الفيوم - جمهورية مصر العربية) يتحدث الدكتور محمود فؤاد محمود (أستاذ مساعد التخطيط العمرانى، كلية الهندسة، جامعة قناة السويس الأسماعيلية، جمهورية مصر العربية) اذ يؤكد بأن قطاع الإسكان بصورة مجردة وواضحة يعكس قدرات المجتمع الاقتصادية والاجتماعية والثقافية والتشريعية، ويتداخل قطاع الإسكان تداخلا وثيقا مع كافة مجالات التنمية المستدامة والتي تهدف إلى تحسين نوعية حياة الأفراد لما يوفره لهم من استقرار وبيئة صحية آمنة مزودة بالخدمات الأساسية. وفي ظل التزايد المستمر والسريع في أعداد السكان تصبح الحاجة إلى مشاريع الإسكان هي حاجة ملحة وضرورية. ولهذا السبب كان على كثير من الدول إعادة النظر في أولويات استخدام مصادرها ومواردها لتلبية هذه الحاجات الملحة، ويمثل القطاع العقاري في الاقتصاد المصري حوالى 6ر8% من الناتج المحلي الإجمالي لمصر مما يشير إلى المساهمة فى توفير فرص عمل واستثمارات وطنية وأجنبية فى مجالات هذا القطاع المختلفة.
اما الورقة الثالثة فتحمل عنوان ( التعمير في وادي مزاب: استحداث نماذج اسكان محلية جديدة لتحقيق تنمية عمرانية مستدامة) يقدمها كل من احمد عقاقبة (استاذ باحث بقسم علوم الارض كلية العلوم جامعة باتنة الجزائرية) ومصطفى قواس (استاب بقسم الجيوليوجيا والتهيئة العمرانية بجامعة تبسة الجزائرية) و تعالج هذه الورقة البحثية إشكالية الإسكان في المدن التراثية وكيفية اعتماد الموروث العمراني كمرجع لاستحداث نماذج إسكان بمواصفات بيئية، اقتصادية واجتماعية مستدامة انطلاقا من تحليل الطابع العمراني التقليدي المحلي واستخلاص مبادئ وخصائص هذا الطابع لتوظيفها واعتمادها في النماذج العمرانية المستحدثة.
واعتمدت الورقة في تحليلها على تشخيص مقومات وخصائص التعمير التقليدي في القصور القديمة كنماذج إسكان تقليدية والتي استطاعت أن توفر على امتداد ألفية من الزمن سكنا ملائما للمناخ الصحراوي وصديقا للبيئة. منوها لمشروع (القصر الجديد تينميرين وقصر تافيلالت) واللذين يعتبران أهم نماذج الإسكان الناجحة في وادي مزاب والتي من شأنها المساهمة في صياغة مفاهيم جديدة للحفاظ على أنماطنا العمرانية واستمرارها في ظل متغيرات العصر. ولتفادي مثبطات نجاح هذه المشاريع استعرضت الورقة قصر الحمريات لاستخلاص أهم النقائص والوقوف على أهم أسباب فشلها. في نهاية هذا البحث خلص الباحثان إلى عدة توصيات تصب في مجملها إلى ضرورة الاعتماد على مبادئ الإسكان التقليدي كأحد الحلول المقترحة لمشكلة الإسكان من جهة وأداة لتثمين وتطوير التراث العمراني من جهة أخرى، وفق معايير عمرانية حديثة بأقل تكلفة وبمواد بناء غير ملوثة ملائمة للظروف المناخية الصحراوية ونمط الحياة الاجتماعية.
وتتناول الورقة الرابعة موضوع (تهيئة العقار الحضري الغير مبني بالمساحات الخضراء في مشاريع العمران والعمارة: دراسة ميدانية لواقع مشاريع السكن الجماعي بمدينة باتنة – الجزائر) يقدمها كل من د. عبد الحليم عساسي (محاضربقسم الهندسة المعمارية، جامعة الحاج لخضر باتنة، الجزائر) ود. لزهر بوجلال (محاضر بقسم الهندسة المعمارية، جامعة الحاج لخضر باتنة) إذ تؤكد على تأثير المجالات الخارجية المهيأة على الإنسان، الذي بفطرته يميل إلى حب الطبيعة والهواء النقي والفضاءات المتسعة فما بالك بالنسبة للإنسان الذي يعيش في المجال الحضري الذي يتصف بكثرة الغطاء المبني وسيطرته على الغطاء الحر (غير المبني)، وهو واقع مدن الجزائر بشكل عام.
وتورد الورقة بأن هناك دورا كبيرا لتهيئة العقار الحضري (غير المبني) في تنقية المحيط وعودة إلى آفاق العمران والعمارة البيئية والتنمية المستدامة كما أنها تعطي نوعية عمرانية للعقار الحضري وغير ذلك من إيجابيات،
وجاء في الورقة ان مدن الجزائر تشهد امتدادا وتوسعا في العقار الحضري بشكل ملحوظ، ظهر من خلاله اهتمام كبير باستثمار كل الموارد لتغطية النقص في مجال البناء وإنجاز مختلف التجهيزات ومختلف برامج السكن في إطار المخططات الخماسية المنتهجة من طرف الدولة الجزائرية، عليه فقد أصبح من الضروري إيجاد حلول لمشكل لا يقل أهمية عن التشييد والبناء وهو تلون العقار الحضري بالعقار المبني على حساب العقار غير المبني، بحيث أصبحت تهيئة هذا الأخير لا تندرج ضمن الأولويات، رغم كل الإيجابيات التي تلعبه فيما يخص تهيئة هذه المجالات داخل العقار الحضري غير المبني على أرض الواقع،
وتحاول الورقة الاجابة على العديد من الاسئلة ابرزها هل يمكن اعتبار مرحلة الدراسات تفتقر إلى هذا الدور؟ هل للتهيئة الخارجية داخل العقار الحضري غير المبني بالمساحات الخضراء ضمن شروط مناقصات الإنجاز؟ إذا وجدت فهل هناك اهتمام متواصل بهذا العقار الحضري غير المبني بعد استغلاله؟.
اما الورقة الخامسة موضوع (تسـيير سـوق الأرض الحضريـة القابلـة للبنـاء،رهـان لتنميـة عمرانيـة مستدامـة- حالة مدينة المسيلة) يشارك في تقديمها اربعة من الاساتذة المساعدين بمعهد تسيير التقنيات الحضرية بجامعة المسيلة بالجزائر وهم (الحاج بن خالد، وجمال دحدوح، وعلاوة عميش، و قارة عبد الحميد) اذ تؤكد على أن الوتيرة المتسارعة لإنجاز المشاريع التنموية الملاحظة في معظم المدن الجزائرية في العشريتين الأخيرتين، والتي مست جميع القطاعات (السكن، الأشغال العمومية، الصحة، التعليم،......). كانت على حساب الأرض الحضرية القابلة للبناء، مما انعكس سلبا على العرض مقارنة مع الطلب المتزايد لهذا النوع من الأراضي، بالنسبة للخواص. فكانت النتيجة الارتفاع الكبير في الأسعار. مدينة المسيلة لا تشذ عن هذه القاعدة، حيث قفز سعر المتر المربع في التجزئة الترابية 924 على سبيل المثال 250دولارا سنة 2007، ثم 450 دولارا فأكثر سنة 2009 بعد ما كان لا يتعدى 70دولارا للمتر المربع سنة 2000.
